房地產(chǎn)信托的主要問題及發(fā)展REITs的構(gòu)想

　　按照集合信托產(chǎn)品信托資金投資領域來分析， 2007年各信托公司發(fā)行的集合資金信托產(chǎn)品資金投資方向主要有金融，工商企業(yè)、房地產(chǎn)、基礎設施等行業(yè)，其中，信托產(chǎn)品投向金融市場呈現(xiàn)一枝獨秀的現(xiàn)狀。

　　我們可以看出，2007年集合資金信托產(chǎn)品投資領域分布不論是從產(chǎn)品數(shù)量還是規(guī)模分布來比較，金融類的市場份額均獨占鰲頭，房地產(chǎn)的市場地位逐漸弱化。據(jù)不wq統(tǒng)計，2007年全年發(fā)行投資于金融的集合資金信托產(chǎn)品419個，在所有集合資金信托產(chǎn)品數(shù)量中占比70.30%;募集資金573.51億元，在募集資金總規(guī)模中占比73.44%。房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品由2006年的數(shù)量占比18.04%下降到 9.23%，規(guī)模占比由26.90%下降到5.83%。可以說 2007年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品無論是數(shù)量還是規(guī)模下降幅度均居sw。

　　究其原因，其一，是信托新政對方式的限制對房地產(chǎn)和基礎設施這些過分依賴傳統(tǒng)運用方式，項目融資的信托產(chǎn)品產(chǎn)生了較為明顯的影響;其二，自2005年以來，連續(xù)三年中央對房地產(chǎn)業(yè)綜合調(diào)控政策持續(xù)出臺，調(diào)控效應逐漸顯現(xiàn)，市場環(huán)境趨于緊縮，也是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大幅滑坡的重要原因之一;其三，幾年以來房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新乏力，徘徊不前，設計原理、交易結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品規(guī)模、運用方式多年沿用點對點式的項目融資模式，與基金化要素乃至REITs的精髓相去甚遠。

　　2007年國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的綜合調(diào)控已從“宏觀”延伸到“微觀”，在這樣的大環(huán)境下，2007年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品沒有大面積出現(xiàn)真正意義上的基金化產(chǎn)品，只能找到部分有形無神的類基金房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的影子，雖然某些房地產(chǎn)信托計劃是以物業(yè)租金收益權(quán)來設立的信托，表面上看具備了信托基金的部分外表特征，但是，在很多方面與真正的基金化信托相去甚遠，主要是因為它們不具有房地產(chǎn)信托基金的收益本質(zhì)和運作特征：

　　1.信托收益的來源本質(zhì)：除了個別信托計劃是以租金收益作為信托計劃收益來源以外，大部分信托計劃不是依靠租金本獲利，而是依靠回購資金來實現(xiàn)信托計劃的收益。

　　2.信托計劃的投資方式：除了聯(lián)華信托推出的“聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)私募股權(quán)基金型信托計劃”之外，大部分的信托計劃仍然是針對某一具體房地產(chǎn)項目的單一投資，不符合基金化產(chǎn)品組合投資的原則。

　　3.信托計劃的運作方式：大部分信托計劃仍然是針對某一個需資方的融資需求設計、開發(fā)項目;沒有實現(xiàn)基金化產(chǎn)品從投資方向和策略入手——發(fā)行信托產(chǎn)品、構(gòu)建信托資金池——選取符合投資需求的房地產(chǎn)項目——專業(yè)化管理運用信托資金的操作流程。

　　4.信托計劃的設計方式：產(chǎn)品設計仍然是按照單個項目的需求進行，未能做到基金化信托產(chǎn)品設計的標準化。

　　5.信托計劃的收益特征：大部分信托計劃的收益特征仍然是以預期收益率來表述，而真正的基金化產(chǎn)品是不會設定預期收益率，而是以投資策略、交易結(jié)構(gòu)和風險保證措施的設計來接受市場選擇，非市場化的收益特征也說明此類產(chǎn)品不是真正的基金化信托產(chǎn)品。

　　2007年8月18日，國內(nèi){dy}只較為標準、規(guī)范、與REITs基本相近的基金型房地產(chǎn)信托計劃——“聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)私募股權(quán)基金型信托計劃”正式對外發(fā)行，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會是這只基金信托的組織發(fā)起人，聯(lián)華國際信托投資有限公司負責管理運作。展望 2008年，中國銀監(jiān)會出臺的信托“新辦法”明確將 REITs作為信托公司今后創(chuàng)新業(yè)務的重要方向之一，在此政策導向之下，信托公司必將更大規(guī)模的開展真正意義上的房地產(chǎn)信托投資基金，為我國房地產(chǎn)融資模式探索出一條全新的道路。今后我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品應進一步加快向REITs轉(zhuǎn)軌的步伐，與國際接軌，突出其基金化的優(yōu)勢。REITs的主要優(yōu)勢包括：

　　1、流動性較強。如果投資者直接投資于房地產(chǎn)，由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其固定性導致其缺乏充分的流動性，變現(xiàn)時不僅具有整體性，而且期內(nèi)往往需要一定幅度折現(xiàn)。而REITs是一種間接的房地產(chǎn)投資類型，是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用股票或受益憑證的形式，加之REITs申購門檻低，交易方式和股票相同，投資者可以根據(jù)自己的情況隨時處置所持REITs的股份，具有相當高的流動性。

　　2、投資風險分散，多元化組合。REITs是一種投資組合的方式，注重的是分散風險。REITs 可以投資于不同的項目，回避風險的能力較強。同時投資者還可以投資于不同的REITs，涵蓋不同類別的房地產(chǎn)項目，不會局限于單個REIT的風險壓力。REITs的常見的投資經(jīng)營標的包括寫字樓、購物中心、酒店和商鋪等，多為不動產(chǎn)的組合。相比較投資單一的不動產(chǎn)而言，可以避免投資標的的集中風險。

　　3、市場回報相對較高。REITs的現(xiàn)金流主要是來自于租金收入、管理維修費用及承租率等，相對比較穩(wěn)定。公司的財務狀況，以及獲利能力不會直接地影響到REITs的收益，不會象股票一樣反映的那么直接。因此穩(wěn)定的收益可以讓企業(yè)的閑散資金得到很好的增值效應。此外REITs還可將部分資金，繼續(xù)投資于不同類別的資產(chǎn)，增加收入來源，讓投資更多元化。在有效地降低投資風險的同時，也取得了較高的tzhb。

　　4、投資和管理手段較為靈活。REITs是一種高度創(chuàng)新的金融投資工具，具有很大的靈活性。一方面基金創(chuàng)立機構(gòu)、市場中間商(經(jīng)紀人)及持有人可以廣泛參與REITs的設立、投資與管理運作;另一方面REITs還可以作為一種證券工具，把一些機構(gòu)或面臨困境的物業(yè)銷售商持有的分散房產(chǎn)包裝上市，甚至也可以把整個公司納入REITs進行運作。此外，在我國目前銀根緊縮，銀行融資渠道不暢的情況下，REITs作為一種直接融資渠道，還可以逐漸形成房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的一種重要模式。

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