開發(fā)商進(jìn)入“售樓寒冬”

“最近開發(fā)商集體進(jìn)入‘售樓寒冬’。”華南某房企內(nèi)部負(fù)責(zé)人感慨道。近段時(shí)間以來，為了平穩(wěn)樓市，政府出臺了一系列政策，今年國慶期間，共有21個(gè)城市密集重啟了限購限貸，包括四個(gè)一線城市及熱點(diǎn)二線城市都進(jìn)入了調(diào)控范疇，主要圍繞購房、開發(fā)、土供等方面進(jìn)行。

前不久，新廣告法落地，大量規(guī)定似乎直接指向房地產(chǎn)廣告宣傳。新的法規(guī)頒布不到一周的時(shí)間，部分“問題”新房項(xiàng)目已閉門謝客，處于整頓之中；而其他在售新房項(xiàng)目也悄然撤換宣傳廣告，改變了銷售策略；多數(shù)門店的水牌已摘掉或換新，以防觸及紅線。

10月以來，多個(gè)城市集中開展了在售商品房項(xiàng)目和房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)執(zhí)法檢查工作，督促相關(guān)企業(yè)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，杜絕發(fā)生捂盤惜售、哄抬房價(jià)等多種擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為。有業(yè)內(nèi)人士表示，此次監(jiān)管措施能夠較好地打擊樓市違法違規(guī)銷售行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展。為何政府頻頻對樓市出手？事實(shí)上，今年以來樓市量價(jià)齊升，已引發(fā)高度關(guān)注。

從前三季度的市場表現(xiàn)看，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長26 .9%，增速比1-8月份提高1 .4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額80208億元，增長41 .3%，增速提高2 .6個(gè)百分點(diǎn)。房價(jià)方面來看，據(jù)合富輝煌研究報(bào)告顯示，2016年前三季度全國商品住宅平均售價(jià)為7373元/平方米，達(dá)到歷史新的高點(diǎn)。與2015年平均房價(jià)相比，漲幅達(dá)到13.9%，漲幅較前幾年明顯加大。

“2016年房地產(chǎn)去庫存，購房政策總體寬松，帶來各種購房需求集中釋放?！焙细惠x煌集團(tuán)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌表示。

“廣東購房需求向來旺盛，且大體上是以自住性需求為主。因?yàn)閺V東城鎮(zhèn)化水平較高，地區(qū)發(fā)展比較均衡，且不斷增長的外來人口，帶來了增長的自住性需求?！饼埍蟊硎?。

一邊是樓市量價(jià)齊升，另一邊是政府調(diào)控將購房門檻再次提高。這導(dǎo)致很多原本徘徊在購房大門外的剛需買家失去購房資格。以深圳為例，新限購政策規(guī)定非深戶購房社保繳費(fèi)年限由3年提高至5年。

然而，深圳本來就是一個(gè)極具購買需求的城市。據(jù)不wq統(tǒng)計(jì)，截至2015年，深圳市非深戶常住人口仍然高達(dá)782.90萬人，是戶籍常住人口的2倍以上，這意味著提高社保繳費(fèi)年限后，大量非深戶人口將失去購房資格，而事實(shí)上此類人群可能是購房的剛需群體，也較具購買力；另外，新政對無房但有dk記錄的群體，首付不低于五成的規(guī)定，提高了小房換大房的資金門檻。

“一方面，深圳房價(jià)高企，購房門檻提高，購房者有著買房難的焦慮；另一方面，信息不透明，導(dǎo)致購房者陷入誤區(qū)，對樓市產(chǎn)生非理性的判斷，無形中加重購房成本?！比涨?，優(yōu)房超總裁陳強(qiáng)在接受南都接著采訪時(shí)表示。 

記者了解到，諸如“誠意金”、“吃差價(jià)”、“首付貸”等市場亂象屢見不鮮。例如，房子沒到手，拒絕退還誠意金；房東叫價(jià)不一，產(chǎn)生的價(jià)差直；首付貸實(shí)則按消費(fèi)貸的利率還款，加重購房者月供負(fù)擔(dān)……

對此，廣東宏力律師事務(wù)所律師呂傳文指出，“收取誠意金不退還和吃差價(jià)的行為涉嫌違反相關(guān)的法律和行業(yè)規(guī)定。各類首付貸也已被監(jiān)管部門叫停，屬于市場嚴(yán)令禁止行為。若涉及虛假宣傳或向購房者傳達(dá)錯(cuò)誤信息已誤導(dǎo)消費(fèi)者，則構(gòu)成違法行為?！?

同時(shí)，呂傳文也指出，這種由于信息不透明導(dǎo)致的市場亂象，更進(jìn)一步加重了購房者的“非理性”購買熱潮，在推波助瀾之下，甚至更進(jìn)一步抬高了房價(jià)。 

除此之外，信息不對稱可能導(dǎo)致購房者多出成本，房價(jià)波動，戶型、樓層、朝向價(jià)格差、銷控表更新等多方面的問題都是購房者難以把控的，而這些很可能在無形之中產(chǎn)生巨大的差額。

對此，在行業(yè)內(nèi)浸潤多年的陳強(qiáng)提出三點(diǎn)問題，“對于購房者，必須有一個(gè)透明公開的平臺，既利于購房者直觀地了解市場情況，又便于政府監(jiān)督和管理；對于投資者，如何尋求bzzz的產(chǎn)品的確需要花大量的時(shí)間研究，這個(gè)必須要有專業(yè)的人來做；對于機(jī)構(gòu)，樹立行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化模式，搭建平臺統(tǒng)一管理才能更快根治行業(yè)亂象?！?

而據(jù)記者觀察，目前市場上還沒有一個(gè)平臺可以將買家、開發(fā)商甚至地產(chǎn)生態(tài)圈以外的其他人有效地連接起來，形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，打破現(xiàn)有的購房模式。